Observatorio de valores inmobiliarios de la Ciudad

El Observatorio de Valores Inmobiliarios es una herramienta que solo cuatro jurisdicciones tienen en Argentina. Buenos Aires es una de ellas. Desarrollado por la Dirección de Gestión Catastral y Proyectos Estratégicos (DGCPE) y formalizado por la Resolución Nº 391/AGIP/2018, combina datos urbanos, económicos y tecnológicos para hacer algo concreto: mostrar cómo se calculan los impuestos inmobiliarios en cada rincón de la Ciudad. Su metodología permite entender la evolución del valor de las propiedades, orientar políticas más justas y tomar decisiones que impacten directamente en la vida de los vecinos.

Objetivo Principal:

- Estimar las bases imponibles de los gravámenes prediales (INM/ABL), manteniendo la equidad tributaria y social.
- Determinar la relación entre la Valuación Establecida (Valor de Mercado AGIP) y el Valor Real de Mercado (Valor Venal), utilizando un resultado ponderado construido empíricamente a partir del relevamiento de propiedades en venta.

Metodología y Proceso:

- Se basa en un riguroso plan de recopilación, selección y registro ininterrumpido de datos.
- El relevamiento del mercado inmobiliario (comercializado en dólares) de todos los barrios de la CABA se completa en ciclos de 3 años (Relevamiento 2022, 2023, 2024; Proyección 2025, 2026, 2027).

Etapas (anuales):

1- Captura de Valores del mercado en Dólares (Relevamiento).
2- Observatorio de Valores en Pesos (permite comparar con la base de datos AGIP).
3- Proyección (valor estimado por incremento por pauta inflacionaria).

Factores de Valoración (Valor de la Tierra):

Dado que el inmueble es un producto único donde la localización es clave, el precio de la tierra (bien no reproducible) es la variable que más modifica el valor venal. Los factores que inciden en los valores se cuantifican en el Valor Unitario de Cuadra (VUC), que junto con el Valor de Reposición (VRE, para el edificio) componen la Valuación Fiscal Homogénea (VFH).

Factores considerados: Accesibilidad, cercanía a autopistas, shoppings y supermercados, distancia a centros educativos y de salud, calidad edilicia del entorno, y capacidad constructiva según el Código Urbanístico.

Proyecto de Ampliación de Segmentación (VUC-VFH / VUC-VIR):

- Actualmente, el VUC está segmentado por Barrio, Sección y Manzana.

- El proyecto de la Subdirección General es ampliar la segmentación a parcelas para una mejora en la estimación de las bases imponibles y la equidad social.

- Las primeras pruebas de las Tablas VUC por parcela se estiman para el último bimestre de 2025 y las pruebas masivas para el primer trimestre de 2026.

Herramientas para el Contribuyente:

- Consultá la Valuación Fiscal Homogénea (VFH).

- Consultá el Valor Inmobiliairo de Referencia (VIR).